DSR 계산 총정리
DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 대출 신청자의 연소득 대비 매년 갚아야 하는
모든 대출의 원금과 이자(원리금)의 비중을 나타내는 핵심 금융 지표입니다.
정부의 가계부채 관리 정책에 따라 1금융권 은행에서는 DSR 40%, 2금융권(저축은행, 카드사 등)에서
는 DSR 50%의 규제 기준이 엄격하게 적용됩니다. 정확한 DSR 산출 공식과 계산법, 포함 및 제외 대
출 항목, 그리고 한도를 늘리는 실전 절세 팁을 보기 쉽게 정리해 드립니다.
목차
1. DSR 기본 계산 공식 및 수식 이해하기
2. DSR 계산 시 포함되는 대출 vs 제외되는 대출
3. 상환 방식별 연간 원리금 산정 구조
4. DSR 실제 계산 예시
5. DSR 비율을 낮추고 대출 한도를 늘리는 방법
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
1. DSR 기본 계산 공식 및 수식 이해하기
DSR은 개인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 총소득으로 나누어 산출합니다.
DSR(%) = ( 모든 대출의 연간 원리금 상환액/연간 총소득) x 100
연간 총소득
국세청에 신고된 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 기반의 증빙소득을 기준으로 합니다.
(소득이 적을 경우 국민연금/건강보험료 납부액 기반의 신고소득 활용 가능)
연간 원리금 상환액
신규로 받으려는 대출의 원리금뿐만 아니라, 기존에 가지고 있던 모든 대출의 원금과 이자 상환액을 합
산합니다
2. DSR 계산 시 포함되는 대출 vs 제외되는 대출
DSR은 DTI(총부채상환비율)와 달리 주택담보대출 외의 신용대출 원금까지 모두 포함하여 한도를 매
우 보수적으로 산정합니다.
| 구분 | 포함되는 대출 항목 (DSR 합산 O) | 제외되는 대출 항목 (DSR 합산 X) |
| 대출 종류 | • 주택담보대출 (변동/고정/혼합형) • 신용대출 및 마이너스통장 • 카드론 및 장기카드대출 • 자동차 할부금 및 리스 금융 • 학자금 대출, 예적금 담보대출 | • 전세자금대출 (보증금 반환 성격) • 아파트 중도금/이주비 대출 • 서민금융상품 (햇살론, 새희망홀씨 등) • 300만 원 이하 소액 신용대출 • 주택연금 및 정책형 저리 대출 일부 |
3. 상환 방식별 연간 원리금 산정 구조
동일한 금액을 빌리더라도 대출의 상환 방식과 산정 방식에 따라 DSR에 반영되는 연간 원리금이 크게
달라집니다.
원리금 균등분할상환
대출 기간 동안 매년 납부하는 (원금 + 이자) 실제 상환액 그대로 계산식에 적용됩니다.
신용대출 및 마이너스통장
만기 일시상환 구조의 신용대출은 실제 내는 이자 외에도 금융당국이 정한 가상 만기(예: 5년)로 원금
을 균등 분할 상환한다고 가정하여 연간 원금을 계산합니다.
(※ 마이너스통장의 경우 실제 사용 금액이 아닌 약정 한도 전체를 기준으로 계산하므로 잔액이 0원이
어도 한도만큼 DSR을 차지합니다.)
스트레스 DSR (Stress DSR)
미래 금리 변동 위험을 반영하기 위해 실제 대출 금리에 가산 금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 산정
하므로, 실제 지출 이자보다 DSR 수치가 높게 계산되어 대출 한도가 축소됩니다.
4. DSR 실제 계산 예시
조건 : 연소득 6,000만 원인 직장인이 1금융권(DSR 40% 제한)에서 대출을 신청하는 경우
기존 부채 현황 :
자동차 할부금: 연간 400만 원 상환
신용대출(원리금 환산액): 연간 500만 원 상환
신규 주택담보대출 가능 여유분 :
남은 DSL한도 = 2,400 만원 - ( 400만원 + 500만원 ) = 1,500 만원/년
결과:
5. DSR 비율을 낮추고 대출 한도를 늘리는 방법
원하는 대출금을 모두 조달하기 위해 DSR 수치를 낮추는 유용한 실전 팁입니다.
대출 만기(기간) 최대한 늘리기:
대출 만기를 30년에서 40년~50년으로 길게 설정하면 매년 갚아야 하는 원금 분할액이 줄어들어 연간
원리금이 대폭 낮아집니다.
사용하지 않는 마이너스통장 및 신용대출 해지:
사용하지 않더라도 마이너스통장 한도 자체가 부채 원금으로 합산되므로 대출 신청 전 해지하거나 한
도를 감액하면 DSR 여력이 즉시 늘어납니다.
고금리·단기 대출 우선 상환:
카드론, 현금서비스, 제2금융권 대출 등은 DSR 산정 시 원리금 부담률이 비이상적으로 높게 산정되므
로 최우선으로 상환하는 것이 좋습니다
증빙 소득 증대:
국세청 신고 소득 외에도 부업 소득, 임대 소득 또는 건보료·연금 납부액 기반 추정소득을 최대한 이끌
어내어 분모(소득)를 키웁니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세자금대출을 받고 있는데 주택담보대출 신청 시 DSR에 포함되나요?
아닙니다. 전세자금대출은 서민 주거 안정을 위한 정책에 따라 DSR 합산 대상 항목에서 예외로 제외됩
니다.
Q2. 신용대출 잔액이 적어도 DSR에 큰 영향을 주나요?
네, 신용대출은 대출 만기 가정 기간(예: 5년)이 주택담보대출(30~40년)에 비해 매우 짧게 설정되므
로, 적은 금액이라도 연간 원리금 산정액이 크게 잡혀 DSR에 미치는 영향이 큽니다.
Q3. DSR 계산기 앱이나 금융사 계산 결과가 약간씩 다른 이유는 무엇인가요?
적용되는 스트레스 금리 적용 비율, 상환 방식(원리금 균등 vs 원금 균등) 및 각 금융기관이 반영하는
소득 산정 방식의 미세한 차이 때문에 발생합니다. 가장 정확한 금액은 대출을 실행할 해당 은행의 창
구 상담을 통해 산출하는 것이 가장 안전합니다
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